Gestão de Fundos Imobiliários

Com a tendência recessiva que se tem vindo a verificar nos mercados mobiliários, a quebra de investimento nos mesmos é notória.
Outrora, os Fundos de Investimento Mobiliário geravam uma rendibilidade muito apreciável, sendo mesmo extraordinária em alguns casos. No entanto, a situação macroeconómica internacional fez-se reflectir de forma agressiva nos valores destes fundos, mais propensos ao risco, que desceram de forma abrupta, chegando a atingir em alguns casos taxas negativas anuais de mais de 40%.
 

Como resultado, o investidor começou a procurar uma alternativa que lhe garantisse uma solidez superior e uma rendibilidade efectiva. Este pretende estar protegido, dentro da medida do possível, do abrandamento económico que se tem feito sentir com particular incidência nos mercados de capitais. O investidor pretende também um Yield de um dígito apenas, mas sólido e com sinal positivo. A volatilidade dos mercados de capitais deixa, com esta conjuntura internacional, de ser tão atractiva.

Os Fundos de Investimento Imobiliário fortalecem-se, e tornam-se uma resposta possível à nova necessidade do investidor. Estes fundos contam já com vários anos de funcionamento, no entanto, ganham cada vez mais protagonismo em diversos países. Esta tendência é comprovada pelas estatísticas oficiais (www.cmvm.pt e www.apfin.pt) que denotam uma descida no valor total sobre gestão dos Fundos de Investimento Mobiliário.
Esta descida contrasta com a subida a bom ritmo do valor sobre Gestão dos Fundos de Investimento Imobiliário.

A competitividade entre as Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário é cada vez maior. Cativar o investidor, individual ou institucional, é um ponto essencial para o crescimento do valor gerido, e representa a base de cálculo para as comissões, ou seja, a rentabilidade da própria Sociedade Gestora. O investidor é cativado pelas taxas de rendibilidade.

A crescente preocupação com a rendibilidade leva à necessidade de controlar e gerir os fundos de forma mais eficaz. Torna-se necessário poder analisar em pormenor todos os componentes do fundo e em toda a sua extensão.
As estimativas e projecções de valores futuros do fundo e de algumas rubricas, através da criação de cenários de investimento, auxiliam o gestor e permitem maximizar o retorno das diversas aplicações. Como consequência, é possível canalizar cada vez mais recursos financeiros, garantindo o sucesso da Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário.

As actividades multidisciplinares da gestão de um Fundo de Investimento Imobiliário requerem uma base de trabalho, onde, de forma rápida e eficaz se possa responder a questões concretas.

Nunca perdendo o enfoque nas necessidades reais de introdução e consulta de informação da equipa operacional, deverão ser passíveis de registo todas as fontes de informação que componham a realidade de um Fundo de Investimento Imobiliário. Assim sendo, um contrato de arrendamento deverá ser visualizado em qualquer ecrã, deixando de ser necessário efectuar as demoradas consultas ao Arquivo. Toda a informação referente a um imóvel, por exemplo, poderá ser consultada rapidamente e extraírem-se todos os Mapas Oficiais de Reporte à Entidade Supervisora.

As necessidades de Gestão, Planeamento e Projecção da Administração das Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário são garantidas através da visualização da situação actual do fundo, seus registos históricos e inclusive a projecção futura da realidade do fundo, mediante determinados cenários a definir pelo gestor. Estas novas possibilidades assumem um carácter muito importante na eficiência, revelando-se muito mais rápidas do que a calculatória normalmente efectuda em folhas de cálculo.
 

Como resultado desta análise, e privilegiando sempre as reais necessidades das Sociedades Gestoras, a Methodus desenhou, produziu e melhorou continuamente o FundManager – Sistema de Gestão de Fundos de Investimento Imobiliário, em colaboração com as mais prestigiadas Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário de Portugal.

Uma solução para a Gestão de Fundos de Investimento Imobiliário deve ser uma ferramenta que potencie a produtividade do gestor de fundos, e deve permitir fazer a gestão dos imóveis e dos seus contratos de arrendamento, das aplicações financeiras e gestão da Tesouraria.

A gestão dos fundos permite:

A gestão de aplicação financeiras permite:

A gestão de tesouraria permite:

Uma boa gestão implica que a flexibilidade da solução permita a inserção de valores que sejam periodificados (ou diarizados) e permitam, assim, que o efeito das operações seja reflectido de forma suave no valor do fundo.

A solução permite também fazer a gestão de mais do que um fundo em simultâneo.

Daqui resulta a possibilidade de retirar informação de gestão, que possa auxiliar os gestores a tomarem decisões e a poderem analisar a realidade presente e passada do fundo. Esta informação de gestão pode ser visualizada no ecrã ou impressa em papel.
 

Os Gestores terão também a possibilidade de criar cenários futuros da evolução do fundo. Ou seja, com base numa realidade conhecida, o gestor pode trabalhar várias variáveis, de modo a criar cenários de evolução futura do fundo, tendo em conta alterações de indicadores macro económicos ou internos. É útil, por exemplo, para demonstrar o potencial de valorização do fundo aos investidores. Esta análise pode ser feita para qualquer período pretendido, permitindo inclusive, criar diversas fases onde se podem simular novos investimentos e alterar os seus retornos.

Um orçamento de tesouraria é disponibilizado ao gestor, permitindo-lhe analisar os movimentos de caixa que são característicos ou que são esperados num determinado período. Esta análise determina, com rapidez e confiança, quais os montantes que poderão ser investidos, por exemplo, em aplicações financeiras.

Sendo uma Solução que tem o seu enfoque na gestão do fundo em toda a sua extensão, está interligada a um sistema de contabilidade externo. O sistema de contabilidade recebe, diariamente, toda a informação sobre o fundo, de modo a que a contabilidade do mesmo seja um espelho das operações. Esta situação optimiza diversos processos, pois a duplicação de trabalho na introdução de dados deixa de ser necessária. Uma vez inseridas as operações na Solução, esta faz a sincronização com o sistema de contabilidade.

A Solução permite, também, digitalizar diversa informação como plantas ou contratos de arrendamento que estarão indexados a um inquilino ou a uma fracção do imóvel. Assim, torna-se muito simples e rápido consultar a informação relacionada com determinado imóvel ou contrato de arrendamento, deixando de ser necessário procurar nos arquivos de papel. Por outro lado, é ainda possível a interligação a outros sistemas externos de Gestão Documental, caso se verifique esta necessidade.

A Solução dá a possibilidade de importar, a partir de um sistema central e com a periodicidade desejada, a informação relativa a participantes e a movimentos de unidades de participação. Esta facilidade possibilita a consulta dos dados dos participantes do fundo e do número de unidades de participação que possuem, fazendo repercutir as movimentações de unidades de participação no número total de unidades de participação.

Ao nível dos benefícios, elegemos como mais importantes os seguintes:

Gestão de fundos:

Gestão de Inquilinos e Contratos de Arrendamento:

Gestão de Aplicações Financeiras:

Gestão de Tesouraria:

Interligação a Sistemas Externos: